随着越来越多的公司陷入困境,破产申请数量猛增。  对于持有商业房地产租赁权的零售商或其房东,要记住一些特殊的注意事项。  这篇文章将提供一些基本信息,说明当债务人发生债务时,未到期的非住宅物业租约中非债务人租户和房东的权利–landlord 要么 –承租人分别提出第11章破产申请。

承担或拒绝租赁。  当债务人申请破产并根据第11章寻求重组其业务时,债务人通常将保留其财产的所有权,并继续作为拥有的债务人来管理其业务。  债务人拥有广泛的权利,可以承担,承担和转让或拒绝商业租赁(以及它可能是当事方的其他合同和租赁),只有在得到法院批准的情况下。  通过承担租赁,债务人选择继续按照租赁条款,并承担与租赁有关的所有负担和义务。  但是,如果拒绝,债务人将免除其在租赁中的义务,使非债务人可因违反租赁而无担保要求赔偿损失。

当第11章的债务人是 承租人 :

  • 在承租人债务人可以承担未到期的非住宅不动产租赁之前,必须:(1)解决任何货币违约,或提供足够的保证以确保该租赁项下的任何货币违约将得到及时解决; (2)提供足够的保证,以确保将来会履行租赁项下的所有义务。  对于寻求在购物中心内租赁的租户债务人,还需要进行其他展示才能充分保证未来的表现,包括租金来源的证据以及保证任何应得租金百分比不会大幅下降的保证。
  • 如果租户债务人拒绝租赁非住宅不动产,则将要求租户立即撤离该处所。  此外,拒绝承租人债务人仍需处理针对其逾期未付租金和其他货币义务而提出的任何索偿要求,并且可能因拒绝此类租赁(包括未来租金)而遭受损害。

当第11章的债务人是 房东 :

  • 同样,如果房东债务人承担未到期的非住宅不动产租赁,则必须首先:(1)解决任何货币违约,或提供足够的保证,以确保该租赁项下的任何货币违约都能得到及时解决; (2)提供足够的保证,以确保将来可以偿还标的租赁项下的所有义务。
  • 但是,我 如果房东债务人拒绝未到期的非住宅房地产租赁, 非债务人的租户可以选择将租赁视为终止 要么 在租约期间及其任何续约或延期期间保留其在租约下的权利。   房东债务人必须允许房客行使其权利,包括 关于应付租金和任何其他金额的数额和时间,以及占有,使用,安静享受,转租,转让和假设。  如果非债务人租户选择留下,则不要求或义务房东债务人根据此类租约积极履行其职责。  但是,由于房东债务人的原因,房客有权抵消房客造成的任何损失。’相对于要求支付的租金或其他付款,未履行其在租赁下的义务。  在非债务人租户选择继续使用其场所的购物中心中拒绝拒绝非住宅房地产的租赁,不会影响与半径,位置,用途,排他性,租户组合或平衡有关的任何规定的可执行性在购物中心内。
  • 如果房客债务人或房东债务人试图承担 将非住宅不动产的租赁转让给第三方:(1)债务人方仍必须首先解决任何货币违约,或提供充分保证,保证可以迅速解决租赁项下的任何货币违约; (2)拟议的第三方受让人必须根据转让前后的这种租约提供足够的保证。  此外,在将购物中心租约转让给第三方之前,拟议的受让人必须提供充分的保证,使其能够根据租约履行职责,包括遵守所有限制性契约,以及在租约范围内维持租户组合或平衡的能力。购物中心不会受到干扰。

大体时间。   在2005年,国会将承租人债务人可以选择承担,承担和转让或拒绝未到期的非住宅房地产租赁的时间缩短为申请破产的120天。  债务人可以在这120天的期限内获得90天的延期,但是,如果租户债务人此后希望寻求进一步的延期,则必须首先获得非债务人房东的书面批准。  如果在规定的时间内未进行假设,则未到期的租赁被视为已拒绝。

这个210天的上限对零售债务人有重大影响。  在进行此更改之前,做出假设或拒绝决定的时间通常几乎是无限的(对于房东债务人来说实际上仍然是无限的),从而使零售商可以评估特定商店在一个假日(如果不是两个假日)的销售情况。  现在,必须在七个月内做出决定。

租赁分配。  许多租赁都有旨在限制或禁止转让的规定(以及规定租赁将在破产后终止的规定)。  但是,有一些特定的《破产法》部分使此类规定在破产背景下通常无法执行。

分配非住宅房地产租赁的能力可以为零售债务人提供重大机会,这些零售债务人持有低于市场价格的租赁并能够找到第三方购买者购买这些租赁的权利,从而接管这些租赁。  这不仅为拟议的受让人提供了机会,以低于市场价的未到期商业租赁权进入债务人的鞋子,而且还为零售租户债务人提供了额外的资本来管理其财产。  请注意,就购物中心租赁而言,即使在破产的情况下,诸如半径,位置,用途或排他性之类的限制也将继续有效。

如果债务人是房东。  如果您是转租下的租客,并且次级房东申请破产,则如果次级房东拒绝主租赁(最终房东与您的次级房东之间的租赁),则您的财产占用权可能会终止。  You may retain your rights to possess 的 property, however, if you have a non-disturbance agreement with 的 ultimate 房东或if you are a third party beneficiary of a non-disturbance clause in 的 master lease.

获得及时的法律建议。  无论债务人是房客还是房东,商业租赁都将受到任何破产程序的影响。  The above discussion provides 上 ly a brief snapshot of 的 complexities involved when a business holding commercial leases as either a 房东或debtor files for bankruptcy.  为了保护您的权利,每当涉及破产程序时,请立即寻求法律意见。

作者:

理查德·布鲁内特

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克里斯蒂·E·杨

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